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市中心白菜价的“老破小”，到底是，还是毒药?
2019-04-30 13:39:00 来源：楼盘网
最近，家里的一位长辈要买房。
我帮忙看了所有的新盘报价，都觉得太贵了。
突然有一天，我被街上的一个小广告吸引了:市中心80平方米的***，总价只有30万元。
于是我想到了一个问题：市中心一个老房子，特别便宜，我能不能买来?将来有没有空间?
首先，我们必须明确一个概念，对于老房子来说，房子本身是没多少价值的，真正的价值是土地。
老房子=土地的钱
新房子=土地的钱+买房子的钱
明白了这一点，我们才能继续下面的问题:
市中心老房子能不能买?买来以后有没有机会赚?
转移到土地上来：
市中心的老房子会变得更值钱吗?=市中心的土地会变得更值钱吗?
对于这个问题，楼盘君想从买这种房子的人的两种心态来回答。
一、市中心=地段~地段~地段!
在买卖二手房的过程中，老房子只能根据地段来定价。只有房子处在越来越值钱的地方，它才会有好下场，才得以善终。
但值得注意的是，市中心的迁移是老房子最大的敌人。
我们放眼全国也只有几个大城市市中心的土地越来越值钱了。比如北京、上海、广州和深圳，因为他们的市中心一直都是市中心，没有变过。
而且全国其他333个地级市中，至少有300个城市的中心老城区将以悲剧收场。因为这些城市想要发展，通常是通过建设新区域，而一旦新区域建成，城市的中心就注定要向新区域的方向移动。
新区越贵，老城区就越破旧，这个时候买老城区中心的老房子，被置死的概率越大，就没有赚钱的可能。
所以，针对[市中心的老房子能买到吗?购买后，有机会赚钱吗?]这个问题可以给出第一个结论:
1. 如果市中心不会大规模迁移，老旧小区将变得越来越昂贵，有利可图，我们可以买。
2. 如果城市中心将会迁移，原来市中心的老房子和老小区，有大概率成为“脏乱差”的存在。
如果在1类城市，老房子可以买，只要不太贪心，有的赚就及时出手，不让老房子成为保护文物就行了。(关于这个问题，有很多人等拆迁把房子等成文物的例子)
如果在二类城市，谁买谁被套。
如果市中心迁移，那么这类老房子肯定不值钱，但问题关键是你怎么知道市中心会迁移?有些人可能会说待文件和看报告，但楼盘君想说的是当你读到这些报道时，已经太晚了。
首先，市中心不迁移的城市人们的直观感受是:离市中心越近越贵。无论是老房子还是新房子，只跟地段有关，比如北上深。
而市中心一直在迁移的城市，人们的感觉是这样的:新区贵，老城区便宜，土豪住在郊区别墅里，中产住在新区大平层李，穷人挤市中心老破旧。
楼盘君两个栗子。
实力强的城市，比如北京，他搞发展，就像摊大饼，四面同时扩张，越摊越大，越往外越便宜，一层一层的递减。
而北京的中心，是故宫，因为中心没有迁移过，所以故宫周围的房价，建国以来一直都是最贵的。
实力没那么强的城市，摊不起大饼，只能搞一个新区，先搞活一个新区，再搞下一个新区，或者到处搞新区，直到四周的新区都搞活。
比如合肥，比如郑州，比如我们的南充，这样的城市，往往会把新区的房价先搞起来，以点带面。一个搞政务区，一个搞金融区，一个搞居住区，房价都比老市中心高得多。而且这些新区，都处于曾经鸟不拉屎的远郊。
但是新区没那么好搞，一个新区搞起来，怎么也要5年-10年吧。
这在南充，大家都是有目共睹的。
其实，人们想住市中心的决心，从来没有减弱过。
发生变化的，一直都是城市的“市中心”。
所以，针对【市中心老房子能不能买?买来以后有没有机会赚?】我们给出第二个结论：
市中心的房子，永远都是片区内最贵的。但是市中心会动。
现在去买市中心的老房子，就有点像是刻舟求剑。
因为市中心一直在变化，但房子的位置却不变，总有一天，曾经繁华的市中心，会变成非市中心，最后甚至沦为寂寂无声的“脏乱差”。
同样，也可以反向思考。如果买房，就要追着新区买，追着未来的“市中心”买。
永远跟着城市发展的大趋势走，才是最正确的选择。
尤其是在买房这件事上，切忌逆势而上，一定要顺势而为。
二、市中心=等拆迁
许多人买市中心老房子都抱着一个念头：持有几年，成为拆二代!
我的那位长辈也是如此。
除非为了公共利益需要，例如修地铁、高架、铁路等，或者南充人口流入不再增长，城镇化率已达到100%，住房需求由增量需求转为存量需求，否则市中心的老房子根本不可能拆。
“拆”需要钱，“迁”更需要钱，“建”也是钱!ZF为什么不放着只有空地的新区去好好规划建设，反而要来拆迁又堵人口又密集的市中心呢?他又不傻。
所以老城区只会慢慢修复，不会大拆大建。
声明：本文部分观点来源于网络，不构成意见。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。
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市中心白菜价的“老破小”，到底是，还是毒药?
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