房产过户转让给子女，生前还是死后办?差异巨大!

“中国式”父母，“儿女心”自古有之，自从孩子出生受教育，结婚，父母们可是破碎了心，不仅在世时为子女撑起一片天，老去的时候还在为孩子的人生规划。房地产，作为目前许多老百姓最大的资产。父母一生辛苦工作，只为买一两套房子，不仅是为了自己过上好日子，也是为了把这些财富传给为他们服务的孩子，这也是中国几千年来的传统。

由于经济的发展，人们的收入水平有了很大的提高，现在的房产比过去更有价值。一个家庭的主要财富主要集中在房地产上，论是在买房，还是卖房，都需要家庭集中决策。

而在房地产分割中更是伤脑筋，如何合理地将财产继承给子女是最重要的，一些子女较多的家庭往往因为财产分割，甚至“法院”相见。主要原因是我们中国人受传统观念的影响，不能很好地提前划分“遗产”。

事实上,许多发达国家的房地产产业是更为顺畅,主要是因为思想开放,他们认为这是一个正常的自然现象,不会很难过,他们也会提前立好“遗嘱”，订立好房产及其它财富的分配,大大减少子女之间纠纷。

然而，随着我国开放程度的提高，国人的观念发生了迅速的变化。一些老年家庭可以提前安排财产分割，这不仅避免了未来子女之间的纠纷，而且在财产所有权转移给子女时，提供了一个合理降低税费的重要选择(新版本)。

与发达国家不同的是，中国没有房产税，唯一的法律草案也没有实施，这不是我们目前的重点。那么，本文主要从国家最新的相关法规对各种房地产转让的相关规定进行分析，哪一种是最适合自己的呢?

互联网上有很多版本，通过总结和比较，我们发现不同的转账方式成本相差很大。无论是老人、父母还是孩子，都有必要事先知道。让我们来比较买卖和继承。转账最简单、最便宜的方式是什么?

第1种房产过户方式：在世买卖过户

这种过户方式就是我们日常买卖房一样交易操作即可。按照目前通行的交易制度，买卖房产过户产生的交易税费受到房产面积、价格、套数以及取得房产证时间等主要因素影响。

就税费的种类来说，主要为契税、税、个税三个税种。分别如下：

契税：满五唯一，面积低于90平方米，契税为交易总价1%，面积高于90平方米，契税为交易总价1.5%，非唯一房产，契税为3%;税：房产证不满两年，税为房产交易总价5.6%，满两年为免交;个税：非普通住宅为房产交易总价2%，普通住宅为房产交易总价1%。另外，还有80元登记费。

例如：通过买房的方式过户一套价值400万的普通住宅，该房产已满五年，面积为100平方米，交易时产生契税6万，个税4万，税免交，买卖过户产生的税费共计约10万。这种过户方式的特点就是成熟易操作，当然，税费是一个动态的，后面可能会调整，按照现在的趋势来看，这种交易环节的税费在未来只少不多。

第2种房产过户方式：在世赠与过户

一般说来，物品赠与，是不需要相关费用的，这在日常生活中司空见惯。不过，由于我们把房产归入不动产范畴，按照相关规定，赠与房产同样要产生各种税费，且数字还相当可观，也就是说，赠与房产办理过户手续需要承担相关费用。

税费门类主要含契税、个税、公证费、评估费四种，个税在2009年后免除征收后，现在赠与房产发生的税费为契税、公证费、评估费，交纳比例分别房产价值的3%、1%、0.25%。

例如：通过赠与方式过户一套价值400万的房产，由此产生契税12万，公证费4万，评估费1万，赠与过户产生的税费合计约17万。这笔费用还是不小的，差不多顶一个普通家庭的年收入。

况且，在很多一二线大城市，单套市值超过400万的房产比比皆是，这类房子也仅仅是很多普通老百姓的居所。随着房产价格的不断上涨，赠与房产所产生的税费还会上涨。此种过户方式，费用要比买卖过户方式高出70%。

第3种房产过户方式：离世后过户

离世后过户，在国内非常常见。正如前文所说，由于我们受传统观念影响，部分老人或父母在世时，担心子女将来不孝顺，不会提前做财产分配，而子女顾虑父母想法，也难以启齿。所以，一般情况下，作为大宗资产的房产需在老人去世以后才能办理过户手续。由于国内目前没有遗产税，这类过户方式也比较简单，更重要的是不需缴纳前面两种过户方式发生的大额税费，仅缴纳数百到数千的公证费和登记费。

当然，离世后过户也会面临两个问题：一是若继承子女多，老人生前没有立遗嘱交代财产分配情况，子女之间往往因份额产生争执，如果单独继承，还要求其他继承人书面放弃才可;二是离世后过户的房产称之为“遗产”，虽然在过户继承时不需要几个钱，但如果继承人再转卖，应交房产差额20%的个税。

以上三种过户方式选择总结

在分析了三种转移方法后，哪一种对个人来说是最划算和最简单的?从表面上看，省钱最简单的方法是在死后转移所有权，但那是建立在以后房产不转卖，或者满五唯一等条件下。事实上，大多数继承的房产都是会选择出售的，而且不是家庭唯一的房产。否则，加上这20%的税收，与其他两种转移方式进行比较。结论:在现行制度下，最简单、最经济的产权转让仍然是“买卖过户”。